Eine 35 m² große Wohnung in einer mittelgroßen Stadt, die aufgrund ihrer ausgewiesenen Rentabilität gekauft wurde, kann sich in ein finanzielles Loch verwandeln, wenn der DPE ein F oder G anzeigt. Die erste Immobilieninvestition hängt weniger von der angegebenen Bruttorendite ab als von drei oder vier Entscheidungen, die noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags getroffen werden.
DPE und energetische Durchlauferhitzer: der wahre Filter vor jedem Mietkauf
Die meisten Leitfäden für Immobilieninvestitionen beginnen mit dem Budget oder der Wahl der Stadt. Wir beginnen lieber mit dem, was direkt die Hälfte der Angebote ausschließt: dem Energieausweis.
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Seit der DPE verbindlich geworden ist, erfahren Immobilien mit den Klassen F und G in vielen französischen Städten eine zunehmende Abwertung, die durch notarielle Studien dokumentiert ist. Die Vermietungsbeschränkungen für diese Wohnungen werden schrittweise strenger. Für einen Erstinvestor bedeutet der Kauf einer schlecht bewerteten Immobilie ohne genaues Renovierungsbudget, auf eine Renovierung zu setzen, deren Kosten in den letzten zwei Jahren stark gestiegen sind.
Die andere Seite dieser Einschränkung: Eine Immobilie mit der Bewertung F oder G lässt sich beim Kauf viel besser verhandeln. Mehrere notarielle Daten bestätigen, dass die Abwertung dieser Wohnungen ein Fenster für diejenigen öffnet, die bereit sind zu renovieren, vorausgesetzt, sie kalkulieren die Kosten für die Normen, bevor sie unterschreiben. Die Rückmeldungen variieren je nach Region über den genauen Betrag, aber der Trend ist klar: Die Klassen D und E konzentrieren die stabilste Mietnachfrage.
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Nettomietrendite: was die Bruttorendite nicht sagt
Die Bruttorendite ist das Verhältnis der jährlichen Miete zum Kaufpreis. Man sieht sie überall. Sie gibt einen Ausgangswert an, nicht mehr.
Die Nettorendite berücksichtigt die tatsächlichen Kosten: Grundsteuer, Versicherung für nicht selbstgenutzte Immobilien, Verwaltungskosten, Rücklagen für Instandhaltungsarbeiten und Mietausfälle. Bei einer kleinen Wohnung können diese Posten mehrere Monatsmieten pro Jahr ausmachen.
- Die Grundsteuer ist in den meisten französischen Gemeinden in den letzten Jahren gestiegen, manchmal erheblich. Überprüfen Sie den genauen Betrag auf dem Steuerbescheid des Verkäufers, nicht auf einer Online-Schätzung.
- Die Mietausfälle (Zeiten ohne Mieter) hängen direkt von der Anspannung des lokalen Marktes ab. Ein Studio in einem Universitätsstandort bleibt selten lange leer. Dasselbe Studio in einem Gebiet mit Bevölkerungsverlust kann mehrere Monate leer stehen.
- Die Verwaltungskosten, wenn Sie über eine Agentur oder eine Plattform gehen, liegen in der Regel bei einigen Prozentpunkten der Miete. Diese Kosten sind wiederkehrend und belasten direkt die Nettorendite.
Eine konkrete Übung: Nehmen Sie die geplante Monatsmiete, multiplizieren Sie sie mit elf (nicht zwölf, um einen Monat Leerstand zu berücksichtigen), ziehen Sie alle jährlichen Kosten ab. Teilen Sie durch die Gesamtkosten des Kaufs (Preis, Notarkosten, Renovierungsarbeiten). Diese Zahl ist Ihre echte Rendite.
Investieren in einer mittelgroßen Stadt: die Strategie, die bei Erstinvestoren im Kommen ist
In den letzten Jahren kauft ein wachsender Teil der neuen Investoren außerhalb ihrer Wohnregion. Der Grund ist einfach: Die Nettorendite in großen Metropolen ist gesunken, sodass die Operation für einen ersten Kauf ohne erhebliches Eigenkapital kaum noch rentabel ist.
Mittelgroße Städte und Universitätsstandorte konzentrieren heute eine hohe Mietnachfrage mit stabilisierten oder sogar sinkenden Kaufpreisen. Dieser Trend wird durch Online-Verwaltungsplattformen bestätigt, die in den letzten Jahren einen merklichen Anstieg der Käufe aus der Ferne beobachten.
Was sich konkret im Management ändert
Der Kauf aus der Ferne erfordert die Delegation der Mietverwaltung. Man besichtigt keine Wohnung drei Stunden entfernt wegen eines tropfenden Wasserhahns. Die Kosten für die delegierte Verwaltung bereits bei der Rentabilitätsberechnung einzuplanen, vermeidet unangenehme Überraschungen nach der Unterzeichnung.
Die Wahl der Stadt erfolgt nicht nach einer generischen Rangliste. Es müssen drei Daten kombiniert werden: die tatsächliche Leerstandsquote (verfügbar bei den lokalen Beobachtungsstellen), die demografische Entwicklung über fünf Jahre und der Medianpreis pro Quadratmeter im Verhältnis zur Medianmiete. Ohne diese drei Indikatoren bleibt man im Ungefähren.
Finanzierung der ersten Immobilieninvestition: die vergessenen Posten
Den Kaufpreis und die Notarkosten plant jeder ein. Drei weitere Posten fallen oft unter den Radar.
Die Kosten für die energetische Sanierung sind der erste unterschätzte Posten. Die Kosten für Renovierungen sind in den letzten zwei Jahren stark gestiegen, und die Banken verschärfen ihre Finanzierungsbedingungen für Renovierungsarbeiten. Das Budget für Renovierungen in das Hauptimmobilienkredit (und nicht in einen separaten Verbraucherkredit) zu integrieren, bleibt die vorteilhafteste Strategie in Bezug auf die Zinssätze.
Der zweite vergessene Posten: die Einrichtung bei möblierten Vermietungen. Wenn Sie den Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) wählen, muss die Wohnung eine bestimmte Liste von Ausstattungen erfüllen. Dieses Budget zu unterschätzen, bedeutet, die Vermietung hinauszuzögern.
Der dritte: die Sicherheitsreserve. Zwischen der ersten Kreditrückzahlung und dem Eingang der ersten Miete können mehrere Monate vergehen. Eine Reserve einzuplanen, die mindestens einige Monatsraten abdeckt, schützt vor einem langsamer als erwarteten Start.
Die Arbeiten phasieren, anstatt alles auf einmal zu renovieren
Der aktuelle Trend bei Erstinvestoren, die renovierungsbedürftige Immobilien kaufen: die Arbeiten über mehrere Jahre zu phasieren, um die Kosten zu glätten und das Projekt an das tatsächliche Budget anzupassen. Zuerst wird das renoviert, was die Vermietung blockiert (Dämmung, Heizung, Elektrik), dann wird der Rest geplant. Dieser Ansatz der schrittweisen Wertsteigerung ersetzt die Strategien des sofortigen Cashflows, die besser funktionierten, als die Renovierungskosten niedriger waren.
Die erste erfolgreiche Mietinvestition ist nicht die, die die beste Rendite auf einem Spreadsheet anzeigt. Es ist die, bei der jeder Kostenposten vor der Unterzeichnung identifiziert wurde, mit einer Marge, um unvorhergesehene Ereignisse abzufangen, die das Spreadsheet niemals vorhersieht.